大阪市内中古マンションの　購入　売却　無料査定ご相談はミサワホーム社ブラウザーへ

　売却の流れ

「マンションを売却しようと思うけど、どう進めて行けば良いのかわからない。」
売却の主な流れについて、ご説明します。

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物件ご売却の際にかかる費用とその諸費用の内訳、譲渡益への税金についてご説明します。

１.売却に必要な費用
お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。
つまり、売買金額から、諸費用を差し引いた残りが手取り金額となります。
諸費用　売却金額 − 諸費用 = 手取り金額

２.諸費用の内訳
諸費用の内訳は以下のようになっています。

３.譲渡益への税金
マンション売却時の譲渡所得に対してかかる税金（所得税）には、「特別控除」が設定されています。
ある条件を満たしている場合には、3,000万円までの譲渡所得なら税金がかかりません。
マンション売却で3000万円以上の譲渡益が出ることは滅多にないので、所得税の心配は無用かもしれません。
譲渡所得がプラスになった場合の住民税も、特別控除で免れることが可能です。
また、購入時よりも安く売却して譲渡損失がある場合は、「繰り返し控除」を利用することで最長4年間減税されます。

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• 調査

現地の確認

マンションの主な調査項目

建物の全体の印象や修繕の実施状況	手すりや段差などバリアフリーかどうか
エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの 共用スペースの状況	セキュリティの状況
近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や 建築予定の確認	床暖房やエアコンなどの設備の状況
騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認	管理規約の確認
ゴミ置き場、収集日の確認	リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況	駐車場の空き状況
各部屋の広さ、収納量のチェック	管理会社、管理員、管理状況の確認
日当りの確認、風通しや窓位置の確認	管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
眺望の確認	長期修繕計画の内容
浴室やキッチンの大きさ、設備の状況

役所調査
　用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員
電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。

市場調査
　売出物件の調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、
さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。

制約価格の事例
　実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。

• 査定

「自分のマンションがいくらで売れるかは興味があるけれど、自宅を見られるのは抵抗がある」
という方も珍しくありません。実は、査定には2つのタイプがあり、住戸内には入らないで済む形式もあるのです。
そこで、査定の種類から解説しましょう。

簡易査定
　簡易査定とは現地調査はせず、電話やインターネットで依頼された査定マンションの物件データをもとに、机上で大まかな査定をする方法です。

訪問査定
　訪問査定とは、担当者が現地を調査した上で価格を決定する方法で
基礎データと不動産の個別性の二つの視点から査定を行います。そのため正確な価格を決定することができます。

査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。
実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、
売主様のご希望を反映させ設定します。

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マンションを売却する場合、お客様と不動産仲介業者が「媒介契約」を結びます。
この「媒介契約」を結ばなければ、不動産仲介業者は
正式に売却の依頼を承ったことにはなりません。

媒介契約には以下の3種類があります。
以下を参考にして、ご自分に合った契約形態を選びましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
特徴	お客様がご依頼できるのは、 複数の不動産仲介業者です。 ただし、その社名を 明らかにしないといけません。	お客様がご依頼できる業者は、 1社のみです。	お客様がご依頼できる業者は、 1社のみです。
契約期間	3ヶ月以内(更新可能)
不動産仲介 業者の義務	定められた義務は特にありません。	媒介契約後、7日以内に依頼物件を 国土交通大臣が指定した 流通機構に登録しなければいけません。 2週間に1回以上の割合で 依頼された業務の進捗状況を 文書でまとめ、お客様に報告します。	媒介契約後、5日以内に 依頼物件を国土交通大臣が指定した 流通機構に登録しなければいけません。 1週間に1回以上の割合で、 依頼された業務の進捗状況を 文書にまとめ、お客様に報告します。
お客様の義務	他社に依頼して成約した場合や お客様がご自分で 購入者を見つけて成約した場合は、 依頼していた業者に通知します。 通知を怠った場合や明示していない 不動産仲介業者の媒介で 契約した場合は、 営業経費などの費用を依頼した 不動産仲介業者に払う 必要があります。	必ず依頼した業者を通じて、 売買契約を結ばないといけません。 もし、依頼期間中に他の業者の 媒介によって売買が成約した場合は 違約金を払う必要があります。 また、お客様が自分で 購入者を見つけて成約した場合は、 営業経費などの費用を 払わなければいけません。	他社に重ねて依頼、 もしくはお客様が自分で 購入者を見つけたとしても 成約してはいけません。 この方法で依頼中の 不動産業者を通さずに 成約した場合は、違約金を 払う必要があります。

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ホームページでの宣伝など、ネットワークを最大限に活用し
積極的なオンラインプロモーションを展開することで、早期売却を実現いたします。

�@レインズ	当社では、依頼された売却物件は自社でとりこまず （長期間にわたり、自社だけで販売すること） 不動産情報ネットワーク（レインズ）に掲載し、 全国の購入希望者にすばやく情報を提供します。
�Aインターネット	ホームページより２４時間物件検索ができます。 売主様希望により掲載できない物件もございますので 下記の�Bもしくは�Cにてお問い合わせください
�B購入お問い合わせフォーム	上部記載のご購入希望お問い合わせホームに 希望条件を登録いただきますと 新規物件を随時お知らせいたします。
�Cご来店	弊社にご来店いただき、物件情報や地域情報など あらゆる疑問・質問をお聞かせください。 従業員一同、心よりお待ちしております。

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売買契約の締結にあたり売主様・買主様に
物件及び取引条件等について重要事項の説明をいたします。

双方が納得した上で、不動産売買契約書にご署名・ご捺印いただき、
契約書に基づいて双方の権利や義務を履行することになります。

「こんなはずじゃなかった」、「こんなこと知らなかった」などということのないように、
取引物件の詳細・取引条件等の重要事項の説明をしっかり受け、
十分理解・納得の上、売買契約を結ぶようにしましょう。


契約時に用意するもの
● 登記済証または登記識別情報（買主様に提示）実印
● 印鑑証明書（3ヶ月以内のもの1通）
● 管理規約等（マンションのご売却の場合）
● 建築確認通知書（検査済証）
● 建築協定書等（協定がある場合）
● 固定資産税納付書
● 印紙代（売買代金によって異なります）
● 仲介手数料の半金
● 本人確認書類
　　※本人確認書類とは、写真付きの住所、氏名、生年月日等が記載されている下記書類です。
● 個人のお客様（運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等）
● 法人のお客様（登記事項証明書・印鑑証明書 等）

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残代金の受領と物件の引渡しについてご説明します。

• 引越し

残代金の受領と物件の引渡しは同時に行なわれます。
したがって、引渡しまでに引越しを済ませておかなければなりません。
引越しが終わったら、電気・ガス・水道など公共料金の精算を行ないます。
また、マンションなどの場合、使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきましょう。

• ローンが残っている場合

ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、
残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。

• 残代金の受領・物件引渡しの流れ

(1) 登記申請書類の確認 所有権移転登記の申請を行います。
　　登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。
(2) 残代金の受領 残代金を受け取って、領収書を発行します。
(3) 固定資産税などの精算 引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。
(4) 関係書類の引渡し 管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを引渡します。
(5) カギの引渡し お住まいのカギを引渡します。
(6) 諸費用の支払い 仲介手数料などの諸費用を支払います。

• 残代金受領時に必要なもの

● 権利証（登記済証）
● 実印
● 印鑑証明書（3ヶ月以内）
● 固定資産税納付書
● ガス、水道他精算領収書
● 管理規約、パンフレット、建築確認書など
● 仲介手数料の残額（別途消費税および地方消費税が必要です）
● 登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです）
● 売却物件のカギ

その他、ご不明な点がありましたら、お気軽にご連絡ください。

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